Voy a empezar por el final, por la parte que más me impactó cuando la descubrí y que creo que más te va a impactar a ti.
Tienes acciones americanas en tu broker. Da igual si es Interactive Brokers, DeGiro, o incluso un banco español. Si en ese broker tienes acciones o ETFs con ISIN americano —es decir, con residencia fiscal en Estados Unidos— y mañana mueres, tus herederos tienen un problema serio.
Hasta 60.000 dólares, exentos. A partir de ahí, la Hacienda americana quiere su parte del pastel. Y no es un porcentaje pequeño, hablamos que empieza desde el 18% progresivo en adelante.
Mucha gente cree que esto no les afecta porque tienen el broker en España. Error, el broker español no tiene nada que ver. Lo que importa es dónde tiene residencia fiscal el activo que posees, no dónde tienes la cuenta. Un inspector de Hacienda me lo confirmó hace tiempo, y lo he confirmado con abogados especializados en esto.
¿Cómo se materializa el problema? Un ejemplo que me contaron y que no se me olvida: el hijo del inversor viaja a Estados Unidos de vacaciones con sus amigos. En la aduana le paran. Le dicen que tiene una deuda con Hacienda americana por la herencia de su padre. Sus amigos entran. Él se queda fuera.
Es un caso que no conozco a nadie le haya pasado, pero Hacienda mete miedo con esto y por otro lado, ¿te gustaría tener problemas con la hacienda americana? Yo tengo clara la respuesta.
Por qué metí el inmobiliario en una sociedad
Cuando decidí empezar a invertir en inmobiliario, lo primero que hice fue formarme. Hice un máster de fiscalidad para entender cómo lo hacen las grandes fortunas en España, no para copiarles el nivel jejeje, sino para copiarles el método.
El referente más claro es Amancio Ortega con Pontegadea. Su sociedad patrimonial recibe los dividendos de Inditex y los reinvierte en los mejores inmuebles del planeta: Manhattan, Hong Kong, Londres, París. Los alquila a Amazon, Decathlon, grandes inquilinos. El modelo es impecable fiscalmente y está diseñado para sobrevivir generaciones.
Obviamente yo no iba a comprar en el centro de Manhattan. Pero el principio es el mismo y es completamente escalable. Vivo en Granada, donde el mercado universitario funciona como un inquilino institucional: vienen a estudiar, pagan, y en dos o tres años se van. Sin dramas. Sin permanencia indefinida.
Las tres razones por las que no lo hagas como persona física
Si tienes o planeas tener varios inmuebles como inversión, hacerlo a tu nombre personal tiene tres problemas gordos.
El fiscal es el más inmediato. Si tienes una nómina o ingresos de empresa altos —y la mayoría de personas que invierten en inmobiliario los tienen— todo lo que generas con los pisos va a la escala general del IRPF. Eso significa que dependiendo de tu situación, entre el 35% y el 47% de lo que cobras de alquiler se lo queda el Estado. La mitad, en muchos casos. Y hay mucha gente que ni lo sabe porque no sabe interpretar bien su declaración de la renta.
En sociedad, el impuesto de sociedades es bastante más benevolente. Y tienes mucha más capacidad de deducir gastos.
La protección es el segundo. Si tienes los inmuebles a tu nombre y ocurre cualquier problema —una demanda, una deuda, lo que sea— va contra todo tu patrimonio personal. En una sociedad limitada, la responsabilidad está limitada al patrimonio de la sociedad. Tu patrimonio personal queda protegido.
La sucesión es el tercero, y el que más se ignora. La sociedad no muere cuando tú mueres. Los inmuebles y las inversiones que hay dentro de ella pasan a tus herederos de forma mucho más limpia y con menos coste fiscal que si los tuvieras a tu nombre. Y aquí es donde conecta con lo que te contaba al principio: si además de los inmuebles metes las acciones americanas en la sociedad, el problema de Hacienda americana desaparece. La sociedad no muere, así que no hay herencia que declarar allí.
Por eso en mi caso personal voy a mantener hasta 60.000 dólares en acciones americanas a mi nombre —el límite de exención— y todo lo que supere esa cantidad, dentro de mis sociedades.
Lo que tiene de complicado (que también lo tiene)
Seré honesto: montar y mantener una sociedad patrimonial no es gratis ni en dinero ni en tiempo. Tienes dos contabilidades en paralelo: la tuya personal y la de la sociedad. Más modelos fiscales, más gestiones, más burocracia. El proceso de constitución que yo pensaba que me iba a llevar seis meses se alargó bastante más. Ya no hablemos si decides mejorar la estructura añadiendo una holding arriba....
Si contratas una asesoría para que lo gestione todo, ese coste reduce tu rentabilidad. Y si lo llevas tú mismo, tienes que aprender.
Yo lo llevo yo. Con Odoo tengo automatizada gran parte de la gestión contable: las facturas llegan, se procesan, los modelos se generan. Con la inteligencia artificial de por medio, lo que antes requería horas ahora se hace en minutos. Pero hay que montarlo, hay que entenderlo, y hay que tener las ganas de meterse en ello.
Si no las tienes, los dividendos y los ETFs de reparto son igual de válidos y mucho más sencillos de gestionar. No hay una respuesta universal.
Los números reales
Mis inmuebles generan una rentabilidad neta —después de hipoteca, IBI, seguro de impago y todos los gastos— de entre el 8,5% y el 9% anual. Todos tienen cash flow positivo de entre 200-250€ al mes una vez pagado todo.
El que mejor resultado me ha dado lo compré en 2022 por 69.500€. Lo acabo de retasar para una refinanciación: 170.000€. En cuatro años. Sin contar los 750 euros mensuales de renta que genera.
No todos son así de redondos. Pero eso da una idea de por qué me gusta el inmobiliario como cobertura frente a la inflación. El dinero pierde valor. Los inmuebles bien escogidos, no.
El testamento: la parte que todo inversor pospone
Una cosa más, porque me parece importante.
Pase lo que pase con tus inversiones —broker americano, español, acciones, inmuebles— deja todo bien atado en un testamento. No solo a quién le dejas qué, sino cómo acceder a las cuentas, cuáles son los brokers, qué no debe venderse bajo ninguna circunstancia y qué sí.
He visto casos de personas que tienen 200.000€ en un broker y sus herederos no saben ni que existe esa cuenta. El testamento ante notario cuesta unos 50€. Es la mejor inversión que puedes hacer para proteger todo lo demás.
En Estados Unidos existe la figura del fideicomiso: una persona de confianza que conoce tus inversiones y sabe exactamente qué hacer si te pasa algo. Nosotros podemos hacer algo parecido de forma informal: un amigo de confianza, un familiar que sepa de finanzas, alguien que tenga claro el mapa de tu patrimonio y pueda guiar a tus herederos si llega el caso.
Puede parecer que estás hablando de algo que está muy lejos. Pero los imprevistos no avisan.
Lo que viene en el siguiente artículo
Hasta aquí he contado la parte de los dividendos y el inmobiliario. Pero en 2025 algo cambió: vi que con esas dos patas solas no iba a llegar a tiempo a mi objetivo de independencia financiera en 2027.
En el último artículo en abierto de la serie voy a lo más personal: qué le diría a alguien que empieza hoy, sin los años de experiencia encima, sin el capital acumulado, sin saber todavía qué estrategia es la suya. Qué errores le ahorraría. Y por qué los primeros años, aunque sean duros, son los más importantes de todo el proceso.
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